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賃貸住宅建築が相続税対策になる理由

続財産の評価をするには、国税庁が定めた相続税評価額というものを使います。
たとえば、1億円の現金なら、評価は1億円そのまま。しかし、不動産の場合は少し複雑です。
ここに賃貸用建物を建てる理由があるのです。

1.一般に、不動産の相続税評価額を出すためには、土地は路線価で評価されます(場合によっては倍率で評価)。 それに対して建物は固定資産税評価額での評価となります。これは、建築価格より低くなるのが一般的です。
2.更に、アパートなどの賃貸中の建物や、その敷地となる土地については、権利関係に応じた調整がされるようになっています。 簡単にいうと、「人に貸していて自由にならない分、評価が下がる」といった感じです。

 

つまり、手持ちのお金を使って、所有地にアパートを建築した場合、

まず、1.のように現金が不動産(建物)に変わったことによる評価の引き下げ
それから2.にあるように、建物を賃貸用としたことによる所有地と建物の評価の引き下げ(権利関係に応じた評価減)。

これで、「相続税対策」というわけです。

貸家建付地の評価=自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
貸家の評価=固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

家屋を貸家にした場合の評価減については、2つのステップで考えましょう。

ステップ1 現金(借金)を家屋にかえるところ 1億円で建てた建物の評価額は6000万円ぐらいに評価されます。
ステップ2 家屋を人に貸す(貸家にする)ところ 借家権割合(3割)を控除することにより評価が下がります
仮に固定資産評価1億円の土地があったとします
1

1億円の借入で賃貸住宅を建てる 

2

その土地は貸家建付け地となり評価額8800万円となります 1億円-(1-借地権割合4割×借家権割合3割)

3

建てた建物の評価は(固定資産評価額6000万円×3割)が控除されますので4200万円の評価となります

4

最初にあったのは土地で、相続税評価 額は1億円でした。

相続税の節約図

賃貸用住宅をを建てることでどうなったでしょうか?

貸家建付地となることで、およそ8,000万円となりました。

そこに、新たな資産として貸家を建てたわけですが、さきほど見たとおり、
貸家の評価は4,200万円 です。

つまり、
土地家屋あわせた評価は1億2,400万円

建設費は全額アパ-トロ -ンを組んだと仮定すると、相続財産としての評価 は、「1億2,400万円-1億円= 2,400万円」となります。

1億円から2,400万円へ。
当初、土地だけであったときよりも相続税評価額を大幅に減 らすことに成功しているということがおわかりいただけたでしょうか。

事業性はどうでしょうか?

戸建賃貸住宅を8戸建築、借入金6,600万円、返済期間20年、年利2.5%とした場合月々の返済は約35万円,年間返済額420万円
家賃収入は8戸×6.9万=55.2万円 55.2万×12ヶ月=662万円 662万円×歩留り97%=642万円
収入642万円-借入返済420万円=借入金返済後の手元資金222万円

上記は、あくまでも概算です。

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